HUG가 전세보증금을 경매로 회수한 후 임대인에게 구상권을 청구하는 절차

전세 계약이 만료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자들.
이럴 때 가장 든든한 방패막이가 되어주는 것이 **HUG(주택도시보증공사)**의 전세보증금 반환보증입니다.

하지만, 세입자에게 보증금을 대신 지급한 HUG는 가만히 있지 않습니다.
대위변제를 통해 대신 지급한 금액을 회수하기 위해 '임대인에게 구상권'을 청구하는 절차에 들어갑니다.
이 글에서는 그 전체 과정을 쉽게 설명드릴게요.

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1. HUG의 경매를 통한 회수 절차

HUG는 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증 가입자였던 **세입자에게 먼저 보증금을 지급(대위변제)**합니다.
이후, 해당 주택에 대해 강제경매를 신청하여, 가능한 만큼 금액을 회수하게 됩니다.

하지만 대부분의 경우, 경매로 회수한 금액은 전세보증금 전액에 미치지 못하는 경우가 많습니다.
그렇다면 HUG는 부족한 금액을 어떻게 회수할까요?

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2. 부족분에 대한 구상권 청구

경매를 통해 회수한 금액보다 대위변제한 금액이 클 경우, HUG는 그 차액에 대해 '구상권'을 행사합니다.

• 채권 확정: 부족분을 명확히 계산해 법적으로 확정합니다.
• 지급명령 신청: 임대인을 상대로 구상금 지급명령을 신청합니다.
• 공시송달 활용: 최근에는 HUG를 '공시송달 특례기관'으로 지정하는 법 개정이 추진 중입니다.
  이 제도가 시행되면, 소송 없이도 공시송달을 통해 지급명령을 신속히 집행할 수 있게 됩니다.

이러한 절차는 일반 세입자 개인이 직접 하기엔 상당히 어려운 일입니다.
그래서 HUG의 역할은 단순 보증을 넘어서, 법적 회수의 주체로도 중요한 기능을 하고 있는 셈이죠.

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3. 추가 자산에 대한 압류 조치

임대인이 구상금 지급명령에도 불구하고 납부하지 않을 경우,
HUG는 임대인의 다른 자산(예: 다른 부동산, 예금, 급여 등)에 대해 압류 등의 강제집행 조치를 취합니다.

이처럼 HUG는 단순히 경매에서 끝나는 것이 아니라, 최대한 회수 가능한 모든 수단을 동원합니다.
이로 인해 최근에는 임대인들이 임의로 보증금을 미지급하고 버티는 것이 점점 어려워지고 있죠.

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4. 소멸시효, 꼭 기억하세요!

구상권 청구는 무기한 지속되는 게 아닙니다.
민법상 구상권의 소멸시효는 10년입니다.
즉, HUG가 대위변제를 한 날부터 10년 이내에 청구가 이루어져야 법적 효력을 가질 수 있습니다.

이 점은 임대인 입장에서도 매우 중요합니다.
10년이 지나면 HUG의 구상권 자체가 소멸되기 때문에, 그 이후에는 회수 절차가 불가능해지게 됩니다.

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마무리 요약: HUG의 구상권 절차, 이렇게 진행됩니다

전세보증금 반환불가 → HUG 대위변제 → 주택 경매 → 부족분 구상권 청구 → 지급명령 → 자산 압류 → 소멸시효 10년

이러한 절차를 통해 HUG는 세입자의 피해를 최소화하고, 임대인의 책임을 명확히 물을 수 있는 구조를 갖추고 있습니다.
또한, 최근 법 개정을 통해 공시송달 절차를 간소화하고 효율성을 높이려는 제도적 변화도 함께 이뤄지고 있습니다.

전세보증금 반환 문제로 고민하고 있다면, HUG 보증 가입 여부부터 꼭 확인해보세요.
그리고 혹시라도 HUG로부터 구상권 청구를 받았다면, 적극적인 대응과 조율이 필요합니다.

2025.03.19 - [경매 부동산] - 전세보증금 못 돌려받았을 때? HUG의 경매 회수 전략 총정리

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