경매 낙찰자라면 꼭 알아야 할 ‘보증금 인수’와 취득가액 관계

대항력 있는 임차인의 보증금, 정말 내가 부담해야 할까?

경매로 집을 하나 낙찰받았다고 가정해보자. 모든 게 순조로워 보였지만, 알고 보니 그 집에는 아직 세입자가 살고 있고, 무려 9천만 원의 보증금이 남아 있었다. 그런데 그 보증금을 내가 대신 내줘야 한다고? 이거 억울한 거 아닐까?

결론부터 말하면, 그 보증금, 내가 내야 할 수도 있다. 그리고 놀랍게도 이 금액은 세금 계산할 때 ‘필요경비’로 인정받을 수도 있다.

왜 내가 세입자 보증금을 내야 하지?

경매로 주택을 낙찰받을 경우, 해당 주택에 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 있다면, 낙찰자는 그 임차인의 권리를 ‘인수’하게 된다. 즉, 그 보증금은 집값에 포함된 셈이 되는 것이다.

쉽게 말해, 주택을 3억에 낙찰받았지만 세입자가 9천만 원의 보증금을 갖고 있고 대항력이 있다면, 실제로는 3억 + 9천만 원 = 3억 9천만 원에 주택을 취득한 것이나 마찬가지다.

이 내용은 단순한 해석이 아니다. 소득세법 시행령 제163조를 보면, "취득에 든 실지거래가액에는 실질적인 취득원가에 해당하는 가액이 포함된다"고 되어 있다. 즉, 임차인이 회수하지 못한 보증금도 매수인이 대신 부담하게 되면 이는 주택을 사기 위해 실제로 지출한 비용으로 인정받을 수 있다.

 

이게 왜 중요한가? 바로 양도세 때문이다

세금은 결국 돈이다. 부동산을 사고팔 때 세금은 절대 무시할 수 없다.

예를 들어, 위와 같은 주택을 몇 년 뒤 5억 원에 팔았다고 해보자.
단순 계산하면 5억 - 3억 = 2억의 차익이 생겼고, 여기에 양도세가 붙는다고 생각할 수 있다.
하지만 만약 세입자의 보증금 9천만 원이 ‘취득가액’에 포함될 수 있다면?

양도차익 계산은
5억 - (3억 + 9천만 원) = 1억 1천만 원이 된다.
결과적으로 과세 대상 금액이 줄어들고, 세금도 줄어드는 것이다.

어떻게 증명할 수 있을까?

이 부분이 핵심이다. 아무리 이론적으로 인정된다고 해도, 세무서에서 "이거 진짜 너가 부담한 거 맞아?"라고 물을 수 있다.

그래서 보증금 지급 내역, 계약서, 경매 관련 서류, 그리고 등기부등본 상 임차인의 권리관계 등을 꼼꼼하게 준비해두는 것이 중요하다.
특히, 임차인의 대항력 존재 여부는 등기부등본, 전입일자, 확정일자 등을 통해 판단되므로, 이 부분을 놓치면 안 된다.

부동산 경매, 정말 세심한 전략이 필요하다

경매는 단순히 싸게 부동산을 사는 것이 아니다. 그 안에 있는 법적 리스크, 세금 전략, 실거주 가능성 등 복잡한 요소들이 얽혀 있다.
특히, 임차인의 존재는 낙찰 후 예기치 않은 지출을 발생시키는 주요 변수다. 하지만 그만큼 양도세 절세 전략의 기회가 될 수도 있다.

실제로 많은 경매 투자자들이 이 보증금을 ‘취득가액’으로 인정받아 세금을 줄이는 전략을 쓴다.
하지만 아무 준비 없이 경매에 뛰어들면, 오히려 손해를 볼 수도 있다는 점은 잊지 말아야 한다.

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 마무리하며

경매는 리스크가 있지만, 제대로 된 정보와 전략만 있다면 엄청난 기회가 될 수 있다.
임차인의 보증금 문제도 단순한 ‘추가비용’이 아니라, 세금 절감을 위한 ‘필요경비’가 될 수 있다는 점.
이 사실 하나만 알아도, 당신의 경매 전략은 완전히 달라질 수 있다.

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