전세보증금 못 돌려받았을 때? HUG의 경매 회수 전략 총정리

전세사기 피해가 늘어나면서 주택도시보증공사(HUG)의 역할이 점점 더 중요해지고 있습니다.
특히 전세보증금 반환보증을 통한 대위변제 후 경매 절차는 많은 분들이 관심 갖는 부분인데요.
오늘은 HUG가 경매를 통해 보증금을 회수하는 실제 절차와 전략에 대해 상세히 알아보겠습니다.

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1. 보증금 대위변제란?

전세보증금을 돌려받지 못한 세입자는 HUG의 전세보증보험을 통해 보증금을 먼저 지급받을 수 있는 제도를 이용할 수 있습니다.

"세입자 대신 보증금을 먼저 지급하는 것을 대위변제라고 합니다."

이후 HUG는 임차인의 권리를 승계받아 집주인에게 구상권을 청구하게 됩니다.
쉽게 말해, 세입자가 받아야 할 돈을 대신 준 만큼, HUG가 집주인에게 그 돈을 받으러 가는 거죠.

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2. 경매 절차와 우선변제권

HUG가 구상권을 청구했음에도 불구하고 집주인이 상환하지 않으면,
HUG는 해당 주택에 대해 강제경매를 신청합니다.

이때 HUG는 세입자의 지위를 이어받은 상태이기 때문에,
우선변제권을 행사하며 경매 배당에서 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

"전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인의 권리 = HUG가 이어받아 우선순위 확보"

이런 구조 덕분에 HUG는 일반 채권자보다 앞서 보증금을 회수할 수 있습니다.

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3. 낙찰 유도를 위한 '대항력 포기' 전략

하지만 최근 집값 하락과 경매시장 침체로 낙찰률이 저조한 상황.
이를 해결하기 위해 HUG는 ‘대항력 포기’ 전략을 도입하고 있습니다.

"낙찰자 입장에서 보증금을 떠안을 필요가 없다면, 참여할 유인이 생긴다."

쉽게 말해, HUG가 자신이 가진 '선순위 임차인'의 권리를 포기함으로써
낙찰자에게 더 매력적인 조건을 제공해, 낙찰 가능성을 높이는 방법입니다.

 

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4. 직접 낙찰 후 임대주택 활용

그래도 낙찰자가 나타나지 않는 경우도 있습니다.
이때 HUG는 자체적으로 해당 주택을 낙찰받는 전략을 쓰기도 합니다.

"든든전세 등 공공임대주택으로 재활용하여 손실 최소화"

HUG는 경매를 통해 낙찰받은 주택을 임대주택으로 활용하며
단순한 손실 회수가 아닌 사회적 가치 실현까지 꾀하고 있습니다.

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5. 완전 회수의 어려움과 제도 개선 필요성

하지만 모든 경우에 전세보증금을 전액 회수할 수 있는 건 아닙니다.
낙찰가가 보증금보다 낮을 경우, 일부 손실이 발생하게 되죠.

이런 경우 HUG는 집주인의 다른 재산에 대한 압류나 추심 등 추가 절차를 진행합니다.
그럼에도 불구하고 주택시장 상황이나 집주인의 채무 상태에 따라 회수율이 낮아질 수 있습니다.

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 HUG의 노력, 그리고 제도의 미래

전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 HUG의 노력은 계속되고 있습니다.
대위변제 → 경매 진행 → 낙찰 유도 → 회수 전략의 전 과정을 통해
세입자 보호와 시장 안정화라는 두 마리 토끼를 잡으려는 것이죠.

하지만 아직도 제도적 사각지대와 회수율의 한계가 존재합니다.
따라서 향후에는 경매 제도와 보증 체계의 개선이 함께 이루어져야 할 것입니다.

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