중개인이 빠진 계약서로 중개보수를 받는 것은 불법일까?

부동산 거래를 할 때 ‘중개보수’는 중요한 부분입니다. 그런데 중개인이 계약서 작성에 참여하지 않았음에도 불구하고 중개보수를 받는 경우가 있다면, 이건 법적으로 문제가 될까요?

결론부터 말씀드리자면, 중개인이 빠진 계약서로 중개보수를 받는 것은 불법 소지가 있으며, 공인중개사법 위반이 될 수 있습니다.

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공인중개사법은 어떻게 규정하고 있을까?

공인중개사법 제25조에 따르면,

개업공인중개사는 중개대상물에 대한 확인·설명을 하고, 이를 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부해야 한다.

또한, 거래계약서 작성에도 개업공인중개사가 참여해야 하며, 이를 통해 중개가 ‘완성’됩니다.

여기서 중요한 포인트는 다음과 같습니다.
계약서 작성에 참여하지 않았다면, 중개가 완료된 것이 아니며 보수를 받을 자격도 없다는 것입니다.

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중개인이 빠진 계약서, 왜 문제가 될까?

중개인이 계약서에서 빠진 상태에서 중개보수를 받는 경우에는 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

• 탈세 의혹: 계약서에 중개인이 등장하지 않는다면, 그 중개보수가 세무적으로 신고되지 않았을 가능성이 있습니다. 이는 탈세 행위로 간주될 수 있습니다.
• 중개 행위의 불완전성: 계약 과정에서 중개인이 빠졌다면, 법적으로 그 중개 행위는 완성되지 않았다고 해석할 수 있습니다. 이 경우 중개보수 청구의 법적 근거가 사라지게 됩니다.
• 소송 리스크: 추후 거래에 문제가 생길 경우, 중개인이 관여하지 않았다는 사실이 드러난다면 중개인의 책임 회피와 함께 중개보수 반환 문제로도 이어질 수 있습니다.

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그럼 언제 중개보수를 받을 수 있을까?

공인중개사법에서는 중개 행위가 완성되고, 계약이 체결된 후, 개업공인중개사가 고의 또는 과실이 없는 경우에 한하여 중개보수를 받을 수 있다고 규정하고 있습니다.
하지만 여기서 전제는 중개인이 계약서 작성 과정에 참여했을 때입니다.

즉, 중개가 성립되려면
✅ 중개대상물에 대한 확인·설명서 작성
✅ 계약서 작성 참여
이 두 가지가 모두 충족돼야 합니다.

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중개인을 배제하고 체결한 계약, 보수 청구 가능할까?

만약 거래 당사자끼리 직접 계약서를 작성하고, 중개인을 아예 배제했다면?

이 경우, 중개인은 중개보수를 청구할 법적 근거가 없습니다.
단순히 물건을 소개했더라도, 계약의 본질적인 과정에 참여하지 않았다면, 보수를 받을 자격이 없는 것이죠.

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중개보수, 절차를 지켜야 정당합니다

결국, 중개보수는 정당한 절차를 거쳐야 받을 수 있는 대가입니다.
중개인이 빠진 상태에서 계약이 체결되었다면, 새롭게 적법한 형식으로 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다.

불법적인 보수 수령은 중개인에게도, 의뢰인에게도 좋지 않은 결과를 초래할 수 있습니다.

부동산 거래의 핵심은 '신뢰'입니다.
모든 절차는 투명하고 법적으로 인정받을 수 있어야 하며, 중개보수 역시 그 기준을 지켜야만 정당한 보상이 될 수 있습니다.

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