주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신 요구가 있을 시 임대인이 이를 거절하지 못하도록 하고 있습니다. 그러나 일부 예외적인 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있도록 정해두고 있습니다(동법 제6조의3 제1항 각 호). 이는 임차인의 권리 보호와 임대인의 정당한 권리 행사를 조화시키기 위한 규정들입니다.
목차
1. 2기의 차임 연체
임차인이 두 달치에 해당하는 차임을 밀린 적이 있는 경우, 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 이는 임대인 입장에서는 임차인의 신용 문제를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 사유입니다.
예시: 월세 50만원인 집에서 100만원 이상 연체가 누적되면 해당됩니다. 즉, 두 달치 차임 이상이 연체된 경우에 임대인은 이를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다.
2. 임차인의 부정한 임대차
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우에 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 이는 계약의 성립 과정에서의 신의성실 의무 위반에 해당합니다.
예시: 임차인이 임대인에게 거짓 서류를 제출하거나 사기를 쳐서 임대차계약을 맺은 경우, 임대인은 이러한 부정한 방법으로 이루어진 계약의 연장을 거부할 수 있습니다.
3. 임대인과 합의한 보상
임대인과 임차인이 합의하에 상당한 보상금을 지급하는 조건으로 갱신을 안 하기로 한 경우에도 갱신 거절이 가능합니다.
예시: 임대인이 "갱신 대신 500만원을 보상하겠다"라고 제안하고 임차인이 이를 받아들이면, 서로 합의하에 갱신을 하지 않을 수 있습니다. 이때는 임차인이 갱신 요구권을 포기한 것으로 간주됩니다.
4. 무단 전대(轉貸)
임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 다른 사람에게 전대(재임대)하여 사용하게 한 경우에 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
예시: 전세계약자는 통상 집을 제3자에게 다시 임대할 수 없는데, 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 집을 재임대했다면 이를 이유로 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
주의: 임차인은 임대인의 서면 동의 없이 주택을 제3자에게 전대할 수 없으며, 이를 위반할 경우 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.
5. 고의 또는 중과실로 주택 파손
임차인이 임차 주택의 전부나 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손하거나, 심각하게 훼손한 경우에 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
예시: 임차인의 중대한 과실로 화재를 내 집이 일부 소실된 경우나, 고의로 주택의 시설물을 심각하게 파손한 경우 등이 해당됩니다.
6. 주택 멸실 등으로 목적 상실
임차한 주택의 전부 또는 대부분이 멸실되어 더 이상 거주 목적을 달성할 수 없게 된 경우에 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
예시: 자연재해나 사고로 집이 무너지거나 심각하게 훼손되어 더 이상 거주가 불가능한 경우입니다. 이땐 사실상 임대차계약도 종료될 수밖에 없습니다.
7. 철거 또는 재건축 계획
임대인이 아래와 같은 사유로 주택을 철거하거나 재건축해야 해서 계속 임대차가 어렵게 된 경우에 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다:
- 임대차 계약 체결 당시부터 임대인이 구체적인 재건축 계획을 고지했고, 그 계획에 따라 철거/재건축을 진행하는 경우 (애초에 약속된 일정 도래)
- 건물이 너무 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있어 철거/재건축이 불가피한 경우 (예: D등급 재건축판정 등)
- 다른 법령에 따른 재개발/재건축 사업 등으로 철거가 이루어지는 경우 (예: 도시정비사업에 해당하여 행정처분으로 철거 명령이 내려진 상황)
중요: 위와 같은 경우 임대인은 증빙을 갖추어 임차인에게 설명해야 하며, 임차인도 사전에 통보받았다면 거절 사유로 인정됩니다.
8. 임대인 또는 직계존속·비속의 실거주
임대인 본인이나 그의 직계가족이 해당 집에 실제 거주하려는 경우에 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
예시: 임대인이 자신의 부모나 자녀를 해당 주택에 거주시키려는 경우가 해당됩니다.
주의사항: "직계존속·비속"에는 임대인의 부모, 자녀 등이 포함됩니다. 하지만 형제자매나 방계가족은 포함되지 않습니다. 또한 "실제 거주"란 말 그대로 들어와 사는 것을 말하며, 사업목적 사무실 사용 등은 해당하지 않습니다.
9. 그 밖의 중대한 사유
위 1~8호에 해당하지 않더라도, 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사정이 있는 경우 예외적으로 임대인은 갱신 거절이 가능합니다.
예시: 임차인이 지속적 소란행위로 다른 거주자에게 큰 피해를 주는 경우, 임차인이 주택을 범죄에 이용하려는 정황 등이 있는 경우 등 개별 사례에서 매우 중대한 문제가 있다고 인정되면 적용될 수 있습니다.
중요: 이 조항은 포괄적 조항으로, 단순히 임대인이 "집을 팔고 싶다"거나 "임차인이 마음에 안 든다"는 정도는 여기에 해당하지 않습니다. 법원에서 볼 때 갱신을 허용하는 것이 현저히 부당하다고 인정되는 특별한 사정이 있을 때만 적용됩니다.
요약
위 예외 사유에 해당하면 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있으며(법 제6조의3 제1항 단서 각 호), 임차인은 이에 대항하여 갱신을 요구할 수 없습니다. 다만 거절 사유가 입증책임 등 측면에서 명확해야 하므로, 임대인이 근거 없이 거절할 수 있는 것은 아닙니다.
임차인은 위와 같은 사유에 해당하지 않도록 주의해야 하며, 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 경우 법적 대응이 가능합니다. 성실한 임차인이라면 대부분의 경우 계약갱신요구권을 보장받을 수 있습니다.
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