내 보증금을 지켜줄 전세 계약 꿀팁 대공개

전셋집을 구하는 과정은 때로 설렘과 부담이 공존합니다. 특히 요즘 부동산 시장에서는 소중한 보증금을 노리는 전세사기가 점점 교묘해지고 있어, 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 저 역시 몇 년 전 전세집을 구하면서 “정말 괜찮겠지?”라는 불안감을 떨칠 수 없었는데, 다행히 여러 서류를 미리 챙기고 임대인의 신용 상태까지 확인해서 안전하게 계약을 마쳤습니다. 그때 경험을 통해 깨달은 핵심 사항들을 정리해보았습니다.

왜 전세사기가 위험한가?

잘못된 정보에 의존하거나 서류를 제대로 확인하지 않으면, 임대인의 숨은 부채나 체납 문제가 드러나지 않을 수 있습니다. 일부는 공인중개사가 제대로 안내하지 않거나, 서류 확인 절차 자체를 모르고 넘어가면서 보증금을 날리는 사태로 이어지기도 합니다. 전세사기는 ‘한순간의 방심’에서 비롯되는 경우가 많기 때문에, 사전 점검이 무엇보다 중요합니다.

계약 전 필수 체크: 소유권·권리관계 꼼꼼히 보기

임대차 계약에서 가장 먼저 챙겨야 할 것은 집주인의 실제 소유권 및 각종 권리관계입니다. 등기부등본을 떼서 소유주가 맞는지, 주민등록번호나 이름이 계약서에 적힌 임대인과 동일한지 확인해보세요. 만약 압류나 가압류가 등록되어 있다면, 보증금 반환에 차질이 생길 가능성이 높습니다. 또한 담보대출(근저당) 설정액이 매매가의 60%를 넘어서는지 살피는 것도 중요합니다. 부채 비율이 너무 높다면, 막상 전세 만기가 되었을 때 보증금을 돌려받기 어렵게 될 수 있기 때문입니다.

건축물대장과 체납 여부까지 확인

건축물대장은 해당 건물이 합법적으로 건축·등록되었는지 보여주는 서류입니다. 정부24 등에서 발급 가능하니, 구조와 용도가 주택임대차 계약서의 주소지와 일치하는지 꼼꼼히 대조해보세요. 추가로 집주인의 국세·지방세 체납 여부도 살펴봐야 합니다. 세금이 밀려 있다면 경매 시 체납액이 보증금보다 우선적으로 변제될 수 있으므로 위험도가 커집니다. 2023년 개정된 주택임대차보호법에 따라 보증금 1,000만 원을 초과하는 경우, 임대인은 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 하고 세입자는 임대인 동의 없이도 미납세 정보를 열람할 수 있습니다. 이런 제도를 활용하면 한결 마음이 놓입니다.

계약서 작성: 누락 없는 기재와 특약사항

계약서는 주택임대차 표준계약서 양식을 활용해, 정확한 주소(지번, 동·호수), 임대인·임차인 신상정보, 계약 기간, 보증금과 월세 금액, 납부 일정 등을 빠짐없이 적어두어야 합니다. 특히 임대인이 이전 세입자가 있는지, 국세나 지방세를 체납 중인지 계약서 항목에 기재하고 서명하도록 하세요. 또한 특약 사항에는 ‘전입신고 후 추가 대출 금지’와 같은 조항을 넣어두면, 전입신고 직후 임대인이 대출을 받아 보증금이 위협받는 상황을 방지할 수 있습니다. ‘보증금 반환보증 가입 시 임대인 협조’ 같은 내용도 넣어두면, 혹시 모를 분쟁에서 세입자의 보증금을 더 안전하게 지킬 수 있습니다. 임대차 계약 종료 시점에 새 임차인이 구해지지 않아도 보증금을 우선 반환한다는 항목을 추가하면 더욱 확실한 방어막을 마련할 수 있습니다.

실전 노하우와 마음가짐

제가 실제로 전세집을 알아보던 당시, “귀찮더라도 서류 확인을 철저히 하라”는 조언을 듣고 큰 도움이 되었습니다. 계약 당일에는 저와 부모님이 직접 등기부등본과 건축물대장, 납세증명서까지 챙겨갔습니다. 공인중개사도 “이렇게 꼼꼼한 분은 흔치 않다”고 농담을 했지만, 덕분에 저와 임대인 모두 서로 신뢰를 갖고 계약을 체결할 수 있었죠. 조금 귀찮고 시간도 걸리지만, 소중한 보증금을 지키기 위해서는 이런 작은 노력들이 필수입니다. 법의 보호를 받는 절차들이 점점 더 강화되고 있으니, 적극적으로 활용해서 안전하고 든든한 전세 생활을 누려보세요.

2025.02.22 - [분류 전체보기] - “전세보증금 직접 지급 A to Z: 분쟁 예방 노하우”

“전세보증금 직접 지급 A to Z: 분쟁 예방 노하우”