기존 임차인의 퇴거확인서 제출, 과연 옳은 선택일까?

부동산 경매 절차에서 기존 임차인이 퇴거확인서를 제출하면, 경매 배당금과 임차권이 동시에 사라질 수 있다는 사실을 알고 계신가요? 이 문제는 집을 비운 임차인이 “배당 요구 철회”라는 결정을 내리는 순간부터 시작됩니다. 그 결과, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 인수할 수 있지만, 정작 임차인은 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험에 처하게 됩니다. 개인적으로도 한때 전세로 거주하던 집이 경매에 넘어가 버려, 보증금을 건지지 못할 뻔했던 경험이 있습니다. 그때 “퇴거확인서”가 이렇게 중요한 의미를 갖는지 잘 몰랐습니다. 주변에 비슷한 상황을 겪은 사람들을 보면, 무심코 제출한 퇴거확인서 하나가 자신이 받을 수 있던 배당금까지 포기하게 만들었다고 하더군요. 그렇다면 왜 이런 일이 생기고, 우리는 어떤 대비책을 마련해야 할까요?

퇴거확인서, 임차인의 권리도 함께 사라진다

퇴거확인서는 임차인이 이미 집을 비웠음을 법원에 공식적으로 알리는 서류입니다. 경매 절차에서 기존 세입자가 퇴거확인서를 제출하고 채권자 목록에서 빠지면, 더 이상 경매 배당금을 요구할 수 없습니다. 대항력, 우선변제권, 그리고 점유를 통해 보증금을 지킬 수 있는 권리까지 모두 소멸되는 것이죠. 이렇게 되면, 경매 절차에서는 임차인 몫으로 잡혀 있던 배당금이 다른 채권자들에게 돌아가거나 낙찰자가 수월하게 점유를 인수하게 됩니다. 문제는 정작 임차인 본인은 남은 보증금을 어떻게든 따로 받아내야 하는 상황에 놓인다는 점입니다. 법적인 배당권을 포기했으니, 임대인을 직접 찾아가거나 소송을 진행해야만 보증금을 돌려받을 수 있죠. 이 과정에서 임대인이 파산 상태이거나 재정적으로 어렵다면, 사실상 보증금 회수 가능성은 극히 희박해집니다.

퇴거확인서를 통한 ‘권리 포기’의 함정

 경매 절차에서 임차인의 배당 요구 철회는 “스스로 임차권 포기를 확정짓는 행위”로 간주됩니다. 또한  “퇴거확인서 제출로 임차인의 우선변제권은 물론, 대항력이 자동 소멸된다”라고 여겨집니다. 실제로 많은 임차인이 “집을 이미 비웠으니 제출만 하면 되는 서류” 정도로 가볍게 생각했다가, 나중에 보증금을 돌려받지 못해 곤란을 겪습니다. 문제는 부동산 경매라는 절차가 한 번 개시되면, 가장 우선되는 권리는 결국 돈을 받을 차례가 빠른 채권자들에게 돌아간다는 사실입니다. 임차인이 채권자 목록에서 제외되는 순간, 그나마 남아 있던 안전장치까지도 사라져 버리는 셈입니다.

퇴거확인서 제출 전, 보증금 방어책을 마련하라

가장 중요한 대응책은 “퇴거확인서를 함부로 내지 않는 것”입니다. 만약 새로운 임차인이 들어올 상황이거나, 낙찰자가 실제로 집을 인수하려고 하는 시점이라면, 기존 임차인은 협상을 통해 일부라도 보증금을 돌려받는 방향을 모색해야 합니다. 합의 후 제출 낙찰자나 새로운 임차인과 “보증금 일부 인수”에 대해 합의를 먼저 시도해보세요. 법적으로 강제할 순 없지만, 서로 이득이 될 수 있는 조건이라면 충분히 협상이 가능합니다. 배당요구 유지 배당요구가 완료된 상태라면, 쉽게 철회하지 않는 편이 좋습니다. 법적 권리를 끝까지 포기하지 않아야 최후의 안전판을 지킬 수 있습니다. 임대인과 직접 협의 임대인의 재정 상황이 괜찮다면, 개인적으로 남은 보증금을 먼저 반환받는 방법을 타진할 수 있습니다. 다만, 실제로 임대인이 자금력이 부족하면 별도의 민사소송까지 검토해야 하므로, 여러 비용과 시간을 고려해야 합니다.

손실 최소화를 위한 단계별 전략

경매 진행 여부 사전 파악 집주인의 채무 상태나 경매 신청 사실을 초기에 확인하세요. 임차인은 등기부등본 열람을 통해 기본적인 정보를 미리 파악할 수 있습니다. 전문가 조언 구하기 부동산 변호사나 경매 전문가와 상담하여, 배당금 수령 가능성과 퇴거확인서 제출 시점 등을 조율하는 것이 좋습니다. 임차인-낙찰자 협상 전략 수립 서로 윈윈(Win-Win)할 수 있는 금액을 정하고, 임차인이 퇴거확인서를 제출하는 시점에 맞춰 일부 보증금을 인수받을 수 있도록 노력하세요. 차후 법적 절차 대비 그래도 보증금을 완전히 보호받지 못할 가능성에 대비해, 임대인 소송을 위한 서류나 증거를 꼼꼼히 챙겨두는 것이 좋습니다. 제 개인적인 경험으로는, 무턱대고 서류를 제출했다가 보증금을 날릴 위기에 처했던 친구가 있었습니다. 다행히 낙찰자와 협의해 일부 금액이라도 돌려받았지만, 아무런 준비가 없었다면 완전히 포기할 뻔했다는 말을 들었습니다. 이런 사례를 보면, 정말 작은 서류 하나가 인생의 큰 돈을 좌우할 수 있음을 실감하게 됩니다.

전략적 준비만이 손실을 줄인다

퇴거확인서 제출은 임차인이 자신의 권리를 최종 포기하는 강력한 행위입니다. 경매 절차에서 배당받을 수 있었던 금액조차 내려놓게 되는 결과로 이어질 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 낙찰자 입장에서는 권리관계가 깔끔해지니 환영할 일이지만, 임차인으로서는 섣불리 결단을 내려서는 안 됩니다. 결국 중요한 것은 “내 권리는 내가 지켜야 한다”는 사실입니다. 충분한 협의, 전문가 상담, 그리고 정확한 정보 수집을 통해 보증금을 지켜낼 방법을 미리 고민해두어야 합니다. 문제 제기부터 해결책, 그리고 실행 계획까지 치밀하게 세운다면, 최악의 상황에서도 최대한의 손실 방어가 가능합니다.

2025.02.27 - [경매 부동산] - 경매 중인 집, 보증금 정말 돌려받을 수 있을까?”

경매 중인 집, 보증금 정말 돌려받을 수 있을까?”