경매 중인 집, 보증금 정말 돌려받을 수 있을까?”

경매 진행 중이라는데, 집에 들어가도 괜찮을까?

요즘 전세나 월세 매물이 부족해지면서, 경매가 진행 중인 집이라도 보증금만 싸면 들어가고 보자는 생각을 하는 분들이 계시더군요. 저도 예전에 신혼집을 구할 때 마찬가지로 “경매 들어간 집인데 보증금이 꽤 저렴하다”는 권유를 받은 적이 있었습니다. 그때는 솔깃하기도 했지만, 마음 한편에선 “이 집이 이미 경매 절차가 진행 중이라면, 내 보증금은 과연 돌려받을 수 있을까?” 하는 걱정이 들더라고요. 알고 보니 경매가 진행되는 집에 새로 들어가는 건 정말 조심해야 하더군요. 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제권이라든가, 경매 중 대항력을 갖추는 시점 등을 꼼꼼히 확인하지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다. 그러니 이 문제에 대해 제대로 짚고 넘어가는 것이 중요합니다.

소액임차인 최우선변제권과 대항력, 어디에서 갈리나?

경매 절차에서도 소액임차인 최우선변제권이라는 제도가 있습니다. 보증금이 지역별 일정 기준 이하라면, 은행 등 선순위 담보권자보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있게 해주는 제도죠. 예를 들어 부산광역시의 경우 보증금이 8,500만 원 이하인 임차인은 최대 2,800만 원까지 우선 변제받을 수 있다고 합니다. 그런데 핵심은, 이 최우선변제권을 제대로 받으려면 경매신청 등기(경매개시 결정)가 되기 전에 이미 입주와 전입신고를 마쳐서 대항력을 갖춰야 한다는 점입니다. 경매가 시작된 뒤 뒤늦게 들어간 임차인이라면 원칙적으로 법적 보호를 받기가 매우 어려워집니다. 경매 절차는 선순위 채권자의 이익을 먼저 보전하는 구조로 이뤄지기 때문이죠. 특히 후순위 임차인이 되면, 이미 앞선 순위의 담보권자가 경매대금을 가져가고 남은 금액이 거의 없을 가능성이 큽니다. 확정일자까지 없는 상태라면, 사실상 보증금이 배당 과정에서 보호받기 어렵다고 봐야 합니다.

경매 중 보증금 보호를 위한 실질적 전략

그렇다면 이미 경매 절차가 시작된 집에 꼭 들어가야만 하는 상황이라면 어떻게 해야 할까요? 솔직히 말해, 법적으로는 방법이 거의 없다는 게 현실입니다. 경매는 채무자의 재산을 매각해 채권자들이 우선순위에 따라 배당받는 절차이므로, 새 임차인이 보호받을 여지가 극히 적습니다. 그럼에도 혹시나 필요한 경우라면, 다음과 같은 요소를 체크해보시는 게 좋습니다.

권리분석: 선순위 권리나 말소되지 않을 권리가 무엇인지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 경매가 진행되는 집이라면 권리분석 전문 변호사나 법률 전문가의 조언을 구하는 편이 좋습니다.

소액임차인 기준 여부: 해당 지역의 소액임차인 보증금 기준을 확인해, 자신이 이 범위에 해당하는지부터 체크하세요. 다만, 이미 경매개시 결정 후라면 적용받기 쉽지 않습니다.

낙찰 후 인수 여부: 낙찰자가 임차보증금을 인수하게 되는 ‘인수주의’인지, 아니면 모든 권리가 소멸하는 ‘소멸주의’인지도 중요합니다. 보통 주택 경매는 소멸주의가 일반적이기에, 새 임차인의 권리는 보호받기 어려운 편입니다.

매도인(집주인)과의 별도 합의: 극히 드물지만, 집주인과 특약을 맺어 보증금 일부를 먼저 예치한다거나, 책임을 어느 정도 보장받는 방법을 논의할 수도 있습니다. 그러나 실무적으로는 쉽지 않다는 게 현실입니다.

안전한 임대차계약을 위한 4단계

1. 경매정보 사전 조사: 법원 경매 사이트에서 물건명세서를 확인하고, 해당 부동산의 권리 순위, 점유 상태 등을 파악하세요.

2. 전세·월세 보다 안전한 다른 선택지 고려: 경매가 진행 중인 집은 위험도가 높으므로, 가급적이면 다른 매물을 찾거나 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지부터 알아보는 게 좋습니다.

3. 전입신고와 확정일자 시점: 만약 불가피하게 들어간다면, 꼭 전입신고를 하고 확정일자도 받아두세요. 경매개시 결정 이전 시점이라야 의미가 있겠지만, 최소한 법적 서류만큼은 빠르게 챙기는 것이 좋습니다.

4. 전문가와의 상담: 제도나 절차를 잘 모르면, 주택임대차 관련 경험이 풍부한 변호사나 법무사의 도움을 받으세요. 저는 과거 집을 계약하면서 법률 전문가와 상의했는데, 그때 “경매개시 결정 후라면 나중에 후회할 가능성이 매우 높다”는 조언을 들어 큰 낭패를 면했던 적이 있습니다.

마무리하며

경매가 이미 시작된 집에 새 임차인으로 들어가는 것은, 보증금 보호가 사실상 어려운 고위험 선택입니다. 특히 소액임차인 최우선변제권도 경매개시 이전에 대항력을 갖춰야만 의미가 있기 때문에, 이미 진행 중인 경매 건에는 적용받기 힘듭니다. 결국 가장 확실한 안전장치는 “경매 물건은 피하는 것”이라 할 수 있습니다. 부득이하게 그 집을 선택해야 하는 사정이 있다면, 위에서 제시한 체크 포인트와 전문가 상담을 통해 최소한의 방어선을 구축해야 합니다.

경매가 진행 중인 주택을 계약할 때는 위에서 말씀드린 요소들을 꼭 숙지하시고, 전문가의 조언을 통해 안전을 최우선으로 고려하시길 권장드립니다. 아무쪼록 신중한 선택으로 소중한 보증금을 지키시기를 바랍니다.

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