“낙찰자가 근저당권 금액을 갚아야 한다고? 경매 오해 풀기”

부동산 경매에서 근저당권 금액, 낙찰자가 신경 쓸 필요가 있을까?

부동산 경매를 준비하는 많은 분들이 헷갈리는 부분 중 하나가 바로 근저당권 금액입니다.
“설정금액이 1억이면 내가 그 1억을 다 갚아야 하나?”라는 의문을 자주 접하게 되는데요.
결론부터 말씀드리면, 경매 낙찰자는 근저당권의 설정금액을 직접 갚을 필요가 없습니다.
이번 글에서는 왜 그런지, 실제 예시를 통해 쉽게 설명해 드리겠습니다.

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1. 경매 절차와 배당의 기본 원리

부동산 경매는 채권자(은행, 금융기관 등)가 대출금을 회수하기 위해 진행하게 됩니다.

• 낙찰자는 경매로 나온 부동산에 입찰해 낙찰대금을 법원에 납부합니다.
• 이후, 법원은 납부된 낙찰대금을 **채무자(소유자)**와 근저당권자(은행 등)에게 배당해 채무를 정산합니다.

결국 근저당권은 낙찰과 동시에 말소됩니다. 낙찰자는 별도로 근저당권 설정금액을 갚을 필요가 전혀 없다는 점이 핵심입니다.

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2. 예시로 보는 실제 상황: 근저당권 1억, 낙찰가 2억

아래는 흔히 볼 수 있는 상황입니다.

1. 근저당권 1억 설정
2. 실제 남은 대출채무는 5천만 원
3. 경매 낙찰가가 2억으로 결정

이 경우, 낙찰자는 경매에서 2억을 쓰고 해당 부동산을 낙찰받습니다. 그리고 그 2억은 법원이 받아서 배당 절차를 진행합니다.

1. 법원은 은행에게 남은 채무액인 5천만 원을 배당해 줍니다.
2. 그 외 나머지 1억 5천만 원은 후순위 채권자나 소유자(채무자)에게 돌아갑니다.
3. 낙찰자는 이 과정을 전혀 신경 쓸 필요 없이, 낙찰대금 2억만 내면 근저당권은 소멸되고 깨끗한 소유권을 얻을 수 있습니다.

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3. 예외: 낙찰자가 추가 부담해야 하는 경우

다만, **근저당권보다 앞선 권리(우선순위가 높은 권리)**가 있는 경우에는 상황이 달라집니다.

• 대항력 있는 임차권이나 전세권이 근저당권보다 먼저 설정되어 있다면, 그 권리는 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.
• 즉, 근저당권보다 먼저 들어온 전세보증금이나 임차보증금은 낙찰자가 떠안아야 할 수도 있으므로, 임차인의 확정일자, 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

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4. 결론: 근저당권 금액은 낙찰자와 무관!

1. 낙찰자가 납부하는 금액은 낙찰대금뿐이며, 근저당권과 직접적인 관련이 없습니다.
2. 경매 낙찰과 동시에 근저당권은 말소되므로, 은행 빚을 대신 갚아줄 필요도 없죠.
3. 단, 근저당권보다 먼저 설정된 임차권이나 다른 권리가 있는지 등기부등본과 전입일자, 확정일자 등을 꼼꼼히 살펴보는 것이 필수입니다.

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이렇게만 기억하세요!

• 근저당권 설정금액은 말 그대로 ‘담보로 잡힌 최대 한도’일 뿐, 낙찰자가 전액을 갚을 필요는 없음.
• 낙찰자는 낙찰가만 내면, 근저당권은 자동 말소로 정리 끝.
• 경매 전 대항력 있는 임차인 여부만 주의 깊게 확인하자.