근저당권 기준 찾기: 부동산 경매 권리분석 실전 가이드

서론

부동산 경매에 입찰할 때 가장 중요한 것이 근저당권의 기준을 찾는 것입니다. 기준 근저당권을 잘 파악해야만 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지, 혹은 말소되는 권리가 무엇인지 명확히 알 수 있습니다. 이번 글에서는 등기부등본(등기사항전부증명서) 을 어떻게 분석해야 기준 근저당권을 찾고, 우선순위를 따질 수 있는지 단계별로 살펴보겠습니다.

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1. 등기부등본에서 근저당권 확인하기

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

• 표제부: 해당 부동산의 기본 정보(주소, 면적, 구조 등)
• 갑구: 소유권 관련 사항 (소유권 이전, 가압류, 가처분 등)
• 을구: 근저당권(저당권), 전세권 등 금융권과 관련된 권리 사항

일반적으로 근저당권은 을구에서 확인할 수 있습니다. 경매 물건을 살펴볼 때 가장 먼저 을구에 어떤 근저당권이 설정되어 있는지, 그리고 설정일자(접수일자)가 어떻게 되는지 확인해 보세요.

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2. 근저당권 기준 찾는 핵심 3단계

2.1 1단계: 최초 설정된 근저당권 찾기

1. 을구를 확인하여 가장 먼저(설정일이 가장 빠른) 등록된 근저당권을 찾습니다.
2. 설정일과 접수번호를 비교해 가장 빠른 날짜에 설정된 근저당권이 ‘기준 근저당권’ 입니다.
3. 기준 근저당권 이전에 설정된 권리는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 꼼꼼히 살펴야 합니다.

예를 들어, 을구에 아래와 같은 정보가 있을 경우:

순위접수일자권리 종류금액비고

①	2018.03.10	근저당권 (A은행)	2억	(기준 근저당)
②	2020.07.15	근저당권 (B은행)	1억	(후순위)
③	2021.05.20	근저당권 (C은행)	5천만 원	(후순위)

• 2018년 3월 10일 A은행 근저당권이 가장 먼저 설정된 근저당권, 즉 기준 근저당권이 됩니다.

2.2 2단계: 기준 근저당권보다 “위”(이전)에 있는 권리 확인

• 갑구를 확인하여 대항력 있는 임차권이나 가처분, 가등기 등이 기준 근저당권보다 먼저(접수일이 더 빠름) 설정된 것은 없는지 체크합니다.
• 기준 근저당권보다 먼저 설정된 권리는 경매 낙찰 시 인수할 가능성이 있으므로 매우 중요합니다.

예시로 갑구에 다음과 같은 사항이 있다면:

순위접수일자권리 종류비고

①	2017.06.30	임차권 등기	대항력 있음 (인수 가능성 있음)
②	2018.03.10	근저당권 (A은행)	(기준 근저당)

• 임차권이 근저당권보다 먼저(2017.06.30) 설정되었다면, 낙찰자 입장에서는 해당 임차권 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다.

2.3 3단계: 기준 근저당권보다 “아래”(이후)에 있는 권리는 말소

• 기준 근저당권 이후에 설정된 모든 후순위 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)는 경매 낙찰과 동시에 말소됩니다.
• 즉, 낙찰자는 추가 부담 없이 깔끔한 소유권을 확보할 수 있습니다.

예를 들어, 기준 근저당권(2018.03.10) 이후에 설정된 다음과 같은 권리는 낙찰 후 모두 말소됩니다.

순위접수일자권리 종류말소 여부

②	2020.07.15	근저당권 (B은행)	말소됨 ✅
③	2021.05.20	근저당권 (C은행)	말소됨 ✅
④	2022.01.05	가압류	말소됨 ✅

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3. 근저당권 기준 분석 시 주의사항

1. 1순위 근저당권(기준 근저당권)을 기준으로 윗순위(이전) 권리와 아랫순위(이후) 권리를 나눠서 파악해야 합니다.
2. 기준 근저당권보다 먼저 설정된 임차권, 가처분 등이 있다면 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다.
3. 기준 근저당권보다 늦게 설정된 권리는 경매로 모두 말소되므로 걱정할 필요가 없습니다.
4. 경매에 참여하기 전, 반드시 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하고 권리분석을 해야 안전한 낙찰이 가능합니다.

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4. 실전에서 5분 만에 끝내는 정리

1. 을구에서 가장 먼저 설정된 근저당권을 찾는다.
2. 갑구를 살펴 기준 근저당권 이전에 설정된 권리가 있는지 확인한다.
3. 기준 근저당권 이후 권리는 모두 말소되므로 별도 부담이 없다.
4. 대항력 있는 임차인이 있다면 보증금 인수 가능성을 꼭 살피자.

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5. 결론: “위로는 인수, 아래로는 말소!”

1. 근저당권보다 이전에 설정된 권리는 인수 대상이 될 수 있다.
2. 근저당권보다 이후에 설정된 권리는 모두 말소된다.
3. 등기부등본 분석만 제대로 해도 권리분석은 어렵지 않다.

부동산 경매 입찰 전, 근저당권 기준만 제대로 파악하면 낙찰 후 불필요한 리스크를 최소화할 수 있습니다. 안전하고 성공적인 낙찰을 위해 꼭 확인해 보세요!