“전세권 우선순위, 모르면 낭패! 안전한 전세 계약 가이드”

꼭 전세로 집을 구할때는 근저당권이 설정되어 있는지 확인후 근저당권 설정 금액이 높다면 전세 세입자가 전세권설정 등기를 한다고 하더라도 전세금을 못받을 가능성이 높습니다.  이와 관련한 개념및 이유 그리고 대처방안에 대해서 알아봅시다.

1. 후순위 전세권, 왜 위험할까?

부동산 경매에서 채권자들은 등기 순위에 따라 배당금을 받아가게 됩니다. 전세권 또한 등기된 순서대로 우선순위를 갖게 되는데, 만약 전세권이 후순위라면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 크게 높아집니다.

• 경매비용: 법원비용, 집행비용 등
• 국세, 지방세 등 조세채권: 일부 세금은 최우선 변제
• 근저당권, 담보권 설정된 대출: 은행 등 금융기관 채권
• 전세권자 및 기타 채권자: 후순위 전세권자는 이 단계에서 변제받음
• 집주인(소유자) 잔액: 경매 후 남는 금액이 있으면 집주인에게

즉, 은행 대출(근저당권)이 먼저 설정되어 있다면, 후순위 전세권자는 경매 낙찰금에서 이미 앞선 채권자들이 모두 가져간 뒤에야 배당받을 수 있습니다. 이때 낙찰가가 예상보다 낮거나, 우선순위 채권 금액이 많다면 전세 보증금을 제대로 돌려받기가 어려워집니다.

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2. 후순위 전세권자의 보증금, 어떻게 될까?

2-1. 낙찰가가 낮은 경우

예를 들어 시세가 5억 원인 아파트에 3억 원의 근저당권이 있고, 내가 후순위 전세권자로 2억 원을 설정했다고 가정해 봅시다.

• 경매 낙찰가가 4억 원에 형성된다면, 은행(근저당권자)이 3억 원을 먼저 가져가고 나머지 1억 원 중에서도 국세나 지방세 등 다른 우선순위 채권자가 있을 경우, 후순위 전세권자가 받을 금액은 사실상 없을 수 있습니다.

2-2. 세금 체납 문제

체납된 양도소득세나 기타 세금은 상황에 따라 최우선 변제권을 갖습니다. 따라서 임대인(집주인)이 세금 체납이 많다면, 전세권자보다 앞서 세금을 배당받게 되어 후순위 전세권으로서는 더욱 불리한 위치가 됩니다.

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3. 후순위 전세권자의 안전한 대처법

3-1. 근저당권 확인 후 신중히 계약하기

전세 계약 전에 등기부등본을 철저히 확인해야 합니다.

• 근저당권 설정 현황: 은행 대출이 얼마나 있는지, 몇 순위인지
• 이미 설정된 전세권 유무: 선순위 전세권이 있다면 내가 후순위가 될 수도 있음

근저당 없는 집이라면 전세권을 설정해도 문제가 없겠지만, 선순위 근저당이 많은 집이라면 전세 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으니 신중한 판단이 필요합니다.

3-2. 전세보증금 반환보증보험 가입하기

만약 부득이하게 후순위 전세권을 설정하게 되었다면, **전세보증금 반환보증보험(HUG, SGI)**에 가입하는 것이 안전한 방법입니다.

• HUG(주택도시보증공사) & SGI(서울보증보험): 전세보증금 반환을 보장해주는 기관
• 보험 가입 시 보증금 한도, 임대인의 신용상태 등 특정 조건을 충족해야 함
• 계약 만료 후 보증금을 못 돌려받는 상황이 발생하면 보험사가 대신 보전해 줌

3-3. 임대인의 신용·재정 상태 파악하기

임대인(집주인)이 이미 많은 대출을 받고 있거나 세금을 체납하고 있다면, 경매 시 우선변제권을 가진 채권자가 늘어나게 됩니다.

• 임대인의 세금 체납 여부 확인
• 임대인이 사업자라면 사업 상황, 부채 규모 등을 체크

이 같은 점들을 사전에 파악하고 계약에 임하는 것이 무엇보다 중요합니다.

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4. 결론: 후순위 전세권은 위험 관리가 필수!

• 전세권을 설정했다고 안심할 수 없습니다. 후순위라면 보증금 변제에서 밀릴 가능성이 큽니다.
• 계약 전, 근저당권 규모나 기타 세금 체납을 꼼꼼히 살피고, 필요하다면 전세보증금 반환보증보험에 가입해 위기를 대비해야 합니다.
• 무엇보다, 선순위로 전세권을 설정하거나 집주인 신용도를 철저히 확인하는 것 등이 후순위 전세권으로 인한 피해를 최소화하는 핵심 포인트입니다.