경매시 체납 세금 확인해서 리스크 최소화!

1. 경매 시 변제 순서란 무엇일까?

부동산이 경매로 넘어가면, 낙찰대금(매각대금) 중에서 누구의 돈을 먼저 갚아야 하는지가 결정돼요. 이를 ‘변제 순서’라고 부르죠. 간단히 살펴보면:

1. 법원 비용(경매 비용, 강제집행 비용 등)
2. 국세·지방세 등 조세채권 (일부 세금은 최우선 변제)
3. 근저당권(대출 등 담보권) (설정된 순서대로)
4. 전세권 및 기타 채권자
5. 잔여금은 소유자(집주인)에게 반환

즉, 국세나 지방세 등 일부 세금이 근저당권보다 먼저 변제될 수 있지만, 모든 종류의 세금이 그렇지는 않아요. 어떤 세금이 먼저인지, 근저당권 설정이 언제였는지에 따라 우선순위가 달라져요.

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2. 세금 vs 근저당권, 누가 먼저일까?

2-1. 세금이 먼저 변제되는 경우

• 체납된 국세(양도소득세, 상속세 등): 경우에 따라 최우선 변제권을 가질 수 있어요.
• 지방세(재산세, 주민세 등): 부과 시점에 따라 일부 세금이 선순위로 인정돼요.
• 세금이 미납된 경우, 경매로 나온 부동산의 매각대금 중에서 국가가 먼저 일정 금액을 가져간 뒤, 남은 금액으로 근저당권자가 돈을 회수하게 됩니다.

2-2. 근저당권이 먼저 변제되는 경우

• 근저당권 설정 시점이 세금보다 빠른 경우: 예를 들어 근저당권이 2000년 5월 1일에 설정됐고, 세금이 2005년 1월 1일에 부과됐다면 근저당권이 우선해요.
• 담보권의 우선순위: 일반적으로 은행 등 금융권의 담보대출은 강력한 우선변제권을 갖습니다.

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3. 실전 사례로 확인해보기

사례 1: 세금이 우선되는 경우

• 상황
  • 5억 원짜리 아파트
  • 근저당권(은행 대출) 3억 원 설정
  • 집주인이 양도소득세 1억 원 체납
  • 경매 낙찰가: 4억 원
• 변제 순서
  1. 경매 비용 차감
  2. 체납된 양도소득세(국세) 1억 원 우선 변제
  3. 남은 3억 원 → 근저당권자인 은행에 지급
  4. 전세권자나 기타 채권자에게는 남는 금액이 거의 없어 보증금 회수가 어려울 수 있음

사례 2: 근저당권이 우선되는 경우

• 상황
  • 5억 원짜리 아파트
  • 근저당권(은행 대출) 3억 원 설정
  • 세금(양도소득세 1억 원)이 근저당권 설정 이후에 부과
  • 경매 낙찰가: 4억 원
• 변제 순서
  1. 경매 비용 차감
  2. 근저당권 3억 원 우선 변제
  3. 남은 1억 원 → 세금 변제
  4. 국가가 원하는 만큼 세금을 전부 회수하지 못할 수도 있음

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4. 세금과 근저당권, 최종 결론은?

• 세금이 먼저 변제되는 경우:
  • 국세(양도소득세, 상속세, 종합부동산세 등)가 체납돼 있을 때
  • 지방세(재산세, 주민세 등)가 일정 조건을 충족할 때
• 근저당권이 먼저 변제되는 경우:
  • 근저당권 설정 시점이 세금보다 앞설 때
  • 담보대출(은행 대출 등) 자체가 우선변제권을 강하게 가질 때

결국 경매 진행 시점에 세금 부과 시기와 근저당권 설정 시기를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 세금이 최우선 변제를 받을 수도 있지만, 근저당권의 설정 시점에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있다는 점을 꼭 유의하세요.

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5. 위험 줄이는 꿀팁

1. 계약 전 등기부등본 반드시 확인: 근저당권이 몇 순위인지, 언제 설정됐는지 파악하세요.
2. 체납 세금 여부 체크: 집주인이 세금을 밀렸는지 미리 확인하면, 나중에 불필요한 분쟁을 막을 수 있어요.
3. 전세보증보험 가입 고려: 근저당권이나 세금 체납으로 전세금 반환이 어려워질 수 있으므로 안전장치를 마련해두는 게 좋아요.