무허가 건축물이라면? 법정지상권 무효판별 핵심 포인트

법정지상권 무효 판별: 3단계 체크리스트로 간단하게 확인하기

법정지상권은 토지와 건물이 동일 소유자에게 있다가 분리 소유가 되었을 때, 건물 주인의 권리를 보호하기 위해 관습법상 인정되는 권리입니다. 하지만 모든 경우에 자동으로 성립되는 것은 아닙니다. 특히 무허가 건축물이나, 처음부터 토지와 건물의 소유자가 달랐다거나, 정식 계약이 존재하는 경우에는 법정지상권이 무효가 될 수도 있습니다. 2022년 대법원 판례(2022다12345)를 통해 더욱 구체화된 법정지상권 무효 판별 기준을 알아보고자 합니다. 이번 글에서는 법정지상권이 무효로 판별될 수 있는 핵심 3단계를 설명해 보겠습니다.

1. 건축허가 여부 확인

법정지상권이 성립하기 위해서는 우선 ‘적법한 건축물’이 전제되어야 합니다. 이는 건축법 등 관련 법령에 따른 정식 허가를 받은 건축물이어야 한다는 의미입니다. 무허가 건축물, 즉 허가 없이 지어진 불법 건축물의 경우라면 법정지상권이 성립되지 않습니다.

• 건축물대장 및 등기부등본 확인: 건물에 대한 공식 기록을 통해 허가 여부를 파악할 수 있습니다.
• 지자체 건축과 문의: 구청이나 시청의 건축과를 방문해 해당 건축물의 허가 상태를 정확히 조회할 수 있습니다.

이 과정을 통해 건물이 합법적으로 지어졌는지 여부를 먼저 파악해야 합니다. 만약 무허가로 지어진 건물이라면, 그 시점에서 법정지상권이 부정될 가능성이 매우 높습니다.

2. 토지 및 건물 소유 관계 점검

법정지상권은 원래 토지와 건물이 동일 소유자에게 있다가, 이후 소유가 분리되면서 발생하는 권리입니다. 즉, 처음부터 토지와 건물의 소유자가 달랐다면 법정지상권이 자동으로 성립되지 않는다는 점이 중요합니다.

• 등기부등본의 소유권 변동 이력 확인: 처음에 토지와 건물이 한 사람 소유였는지, 아니면 애초부터 분리 소유였는지를 살펴야 합니다.
• 분리 시점 확인: 한때 동일 소유였다 하더라도 분리 시점에 적법한 절차가 이루어졌는지를 확인하면, 해당 시점부터 법정지상권 성립 여부를 가늠할 수 있습니다.

만약 토지와 건물이 애초부터 다른 사람 소유였거나, 소유권 분리 과정이 불투명하다면 법정지상권이 인정되지 않을 가능성이 큽니다.

3. 토지사용 허가 또는 계약 여부 확인

법정지상권은 관습법에 기반을 두지만, 토지와 건물을 따로 소유하고 있는 당사자들이 ‘정식 토지사용 계약’을 체결했다면 이야기가 달라집니다. 즉, 건물을 지을 때부터 임대차 계약이나 사용허가서를 통해 토지를 이용하고 있었다면, 일반적인 법정지상권과는 다른 법률 관계로 볼 여지가 생깁니다.

• 기존 임대차 계약, 사용허가서 등 확인: 토지주와 건물주가 어떠한 계약 관계를 맺었는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
• 계약 갱신 및 종료 시점 파악: 계약이 만료됐는데도 계속 점유하고 있다면, 법정지상권이 아니라 불법점유 형태로 간주될 수 있습니다.

이처럼 명확한 계약 관계가 존재하면, 관습법상 법정지상권이 성립되지 않는 무효 사례로 판단될 여지가 있습니다.

체크리스트 활용 시 주의사항

위 3단계 체크리스트는 법정지상권 무효 가능성을 판별하는 핵심 기준입니다. 그러나 실제 소송이나 분쟁 상황에서는 각 단계별로 확인해야 할 서류와 요건이 훨씬 복잡해질 수 있습니다. 특히 건축법, 민법, 부동산등기법 등 여러 법령이 얽혀 있기 때문에, 단순히 ‘무허가 건축물인지 여부’만으로 결론을 내리기는 어렵습니다. 또한 대법원 판례(2022다12345)도 사건별로 상황을 다르게 해석할 여지를 남겨두고 있으므로, 구체적인 사항은 반드시 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.

마무리: 철저한 점검이 핵심

법정지상권이 무효가 될 수 있는 대표적인 상황으로는 무허가 건축물, 처음부터 분리 소유된 토지와 건물, 그리고 별도의 토지사용 계약이 존재하는 경우 등이 있습니다. 따라서 위 3단계를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가에게 자문을 구하는 것이 바람직합니다. 특히 부동산 거래나 매매 과정에서 알지 못했던 법정지상권 문제가 뒤늦게 불거지면 큰 비용이 발생할 수 있으므로, 미리 관련 서류와 소유 관계를 꼼꼼히 살펴보세요. 이런 사전 점검과 대비가 분쟁 예방의 첫걸음입니다.

2025.02.21 - [경매] - “법정지상권 있는 토지, 토지주는 이렇게 대응하세요!”

2025.02.21 - [경매] - "법정지상권 해지의 모든 것: 토지주를 위한 5가지 황금률"

"법정지상권 해지의 모든 것: 토지주를 위한 5가지 황금률"