“상가주택, 우리가 몰랐던 개별주택가격의 비밀”

1. 상가주택 개별주택가격, 왜 따로 계산할까?

상가주택은 이름 그대로 건물 일부는 상가로, 일부는 주택으로 사용하는 형태를 말합니다. 그런데 많은 분이 궁금해하시는 부분은 바로 “이 상가주택의 공시가격은 어떻게 구분되고, 세금은 어떻게 달라지는지”입니다. 보통 주택으로만 사용하는 건물의 경우 ‘개별주택가격(주택+토지)’으로 산정됩니다. 그러나 상가주택에서는 상가 부분과 주택 부분이 분리되어 각기 다른 방식으로 가격이 책정됩니다.

주택 부분은 개별주택가격으로 산정

주택 용도로 쓰이는 부분은 ‘단독주택’ 또는 ‘다가구주택’ 등으로 간주되어, 주택이 차지하는 토지와 건물을 포함해 개별주택가격으로 평가됩니다. 이때 건물 전체가 아니라 주택으로 쓰이는 면적만 계산 대상이 됩니다.

상가 부분은 시가표준액과 개별공시지가로 계산

반면 상가로 쓰이는 부분은 건물 가격을 ‘시가표준액’으로 산정하고, 상가가 차지하는 토지면적만 별도로 떼어 ‘개별공시지가 × 해당 면적’의 방식으로 계산합니다. 즉, 하나의 건물이더라도 ‘주택’과 ‘상가’가 사용하는 면적과 용도가 다르면 완전히 다른 기준을 적용받는 것이죠.

2. 토지 분할, 도대체 어떻게 이뤄질까?

어떤 분들은 “상가주택이라고 해도 땅은 하나인데, 대체 어떻게 분리하나요?”라고 질문하실 수 있습니다. 여기에서 중요한 키워드는 바로 ‘건축물대장(연면적 비율)’입니다. 쉽게 말해, 건축물대장에 적힌 각 용도의 면적 비중대로 토지 사용 면적도 나누는 것입니다. 예를 들어, 상가와 주택의 연면적이 1:1이라면 토지도 똑같이 50%씩 분할됩니다. 대지면적이 200㎡라면 주택이 100㎡, 상가가 100㎡의 토지를 사용하는 것으로 구분하는 것이죠. 이후 개별주택가격에는 주택이 차지하는 토지 100㎡와 주택 건물 가격이 포함되며, 상가가 차지하는 토지 100㎡와 상가 건물 가격은 별도의 기준(개별공시지가·시가표준액)으로 평가하게 됩니다.

3. 실제 예시로 살펴보는 상가주택 가격 산정

조금 더 구체적으로 상상해볼까요? 만약 1층은 상가, 2층은 주택으로 사용하는 2층짜리 상가주택이 있다고 가정해 봅시다. 대지면적은 200㎡, 개별공시지가가 300만 원/㎡라고 하면 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

• 주택(2층): 개별주택가격 적용 (건물+토지 포함)
• 상가(1층): 시가표준액(건물) + 개별공시지가 × 상가 전용 토지면적

이때 주택 부분의 가격에는 2층 전체의 건물 가치와, 2층이 사용하는 토지면적에 대한 평가가 포함됩니다. 반면 1층 상가는 시가표준액으로 건물 가격을 따로 계산하고, 상가가 차지하는 토지만 별도로 곱해 뽑아냅니다. 같은 필지라고 해서 전부 주택 부분의 가격에 포함되는 것은 아니므로, 공시가격을 확인할 때는 이 구분을 꼭 염두에 두어야 합니다.

4. 세금과 부동산 투자 측면에서의 의미

상가주택의 개별주택가격을 제대로 이해해야 하는 가장 큰 이유 중 하나는 바로 ‘세금’입니다. 보유세(재산세, 종합부동산세 등)를 계산할 때, 어느 부분이 주택인지, 어느 부분이 상가인지에 따라 과세 방식이 달라질 수 있기 때문입니다. 또한 양도소득세를 비롯한 각종 세금에서도 이러한 용도 구분은 매우 중요하게 작용합니다.

보유세 측면

- 주택 부분에 대해서는 주택 공시가격을 기준으로 재산세율이 적용됩니다. - 상가 부분은 별도로 책정된 가격(시가표준액과 개별공시지가 토지 부분) 기준으로 재산세율이 달라질 수 있습니다.

양도소득세 측면

- 주택으로 인정되는 면적과 상가 면적 비율에 따라 주택 매매 시 세금 혜택(1가구 1주택 비과세 등)을 얼마나 받을 수 있는지가 달라집니다. - 상가와 주택의 구분이 명확하지 않으면 세금 계산에서 불이익을 받을 수도 있습니다. 결국, 개별주택가격을 확인할 때 “이게 상가주택 전체를 평가하는 게 아니라 주택으로 쓰이는 부분만 평가한 것”임을 정확히 알고 있어야, 세금 측면에서도 납득하기 쉽고 혹시 모를 착오를 방지할 수 있습니다.

5. 놓치기 쉬운 체크포인트와 마무리

상가주택은 하나의 대지 위에 다양한 용도로 건축물을 사용하는 복합 건물입니다. 처음 접하면 복잡하게 느껴질 수 있지만, 원리를 이해하면 의외로 간단합니다. 핵심은 “상가와 주택은 완전히 별개의 방식으로 평가된다”는 점입니다.

• 주택 부분은 개별주택가격(건물+토지 포함)
• 상가 부분은 시가표준액 + 개별공시지가 적용
• 토지 면적은 건축물대장에 적힌 용도별 면적 비율로 나눔

이런 구조를 이해하고 있으면, 공시가격 자료를 확인하거나 세금을 신고·납부할 때 훨씬 수월해질 것입니다. 또한 상가주택 매매를 고려하고 있다면, 예상 보유세나 향후 양도세 부담 등을 미리 계산할 때도 도움이 됩니다. 부동산은 작은 차이 하나가 내 세금과 지갑에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 상가주택을 보유하거나 구매할 생각이 있다면, 꼭 전문가와 함께 실제 면적 비율과 공시가격을 꼼꼼하게 확인해 보시길 권해드립니다.

상가주택의 개별주택가격은 건물 전체가 아니라 주택으로 활용되는 ‘일부 면적’만 평가한다는 점이 핵심입니다. 주택과 상가가 함께 있는 복합 건물이라 복잡해 보일 수 있지만, 정확히 따지면 주택은 주택대로, 상가는 상가대로 분리해 가격을 매긴다는 원리를 이해하시면 됩니다. 

2025.02.26 - [경매 부동산] - 상가 주택공시가격 산정 방법 및 사이트를 통한 실제계산

상가 주택공시가격 산정 방법 및 사이트를 통한 실제계산