다주택자 피하려면? 주택수 미포함 기준 정리! (취득세·양도세)

주택수 포함되지 않는 1억, 2억, 3억 이하 주택 – 이것 모르면 큰일!

부동산을 취득하거나 양도할 때 주택수 포함 여부는 세금 부담을 결정하는 중요한 요소입니다. 특히, 취득세와 양도소득세에서 적용되는 주택수 기준이 다르므로 이를 정확히 이해해야 세금 문제에서 불이익을 피할 수 있습니다. 이번 글에서는 어떤 주택이 주택수에 포함되지 않는지를 집중적으로 정리해 보겠습니다.

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1. 취득세에서 주택수 미포함되는 주택

취득세는 주택을 매입할 때 부과되는 세금으로, 주택수에 따라 세율이 달라집니다. 하지만 다음과 같은 주택은 주택수에 포함되지 않아 추가적인 세금 부담이 발생하지 않습니다.

✅ 취득세에서 주택수 미포함되는 조건

1. 공시가격 1억 원 이하 주택
   •   취득 당시 공시가격이 1억 원 이하인 주택은 주택수에서 제외됩니다.
2. 노인복지주택
   •   노인들의 복지를 위해 운영되는 주택은 주택수에서 제외됩니다.
3. 국가등록문화재 주택
   •   문화재로 지정된 주택은 주택수에 포함되지 않습니다.
4. 어린이집으로 운영되는 주택
   •   해당 주택을 어린이집 용도로 활용할 경우 주택수에서 제외됩니다.
5. 농어촌 주택 (특정 조건 충족 시)
   •   대지면적이 660㎡ 이하
   •   건물의 전체 연면적이 150㎡ 이하
   •   건물 시가 표준액이 6,500만 원 이하
   •   특정 지역 내 위치해야 함
6. 사원 임대용 주택
   •   기업이 직원들을 위한 임대용으로 취득하는 경우 주택수에서 제외됩니다.

✅ 이러한 조건을 충족하는 주택을 취득할 경우, 다주택자로 간주되지 않으며, 취득세 중과세를 피할 수 있습니다.

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2. 양도소득세에서 주택수 미포함되는 주택

양도소득세는 주택을 매도할 때 발생하는 이익(양도 차익)에 대해 부과되는 세금입니다.
양도세에서도 주택수 기준이 적용되지만, 취득세와 달리 공시가격 기준은 적용되지 않습니다.

✅ 양도소득세에서 주택수 미포함되는 조건

1. 일시적 2주택
   •   기존 주택을 처분하지 않고 새로운 주택을 취득했더라도, 일정 기간 내 기존 주택을 양도하면 새 주택은 주택수에서 제외됩니다.
2. 상속 주택
   •   부모님 등의 상속을 통해 받은 주택은 일반 주택을 양도할 때 주택수에서 제외됩니다.
   •   단, 일정 조건(지분율, 거주 여부 등)을 충족해야 합니다.
3. 동거 봉양 합가 주택
   •   부모님과 함께 살기 위해 합가한 경우, 새로운 주택을 취득했더라도 기존 주택을 먼저 양도하면 남은 주택은 주택수에 포함되지 않습니다.
4. 혼인으로 인한 합가 주택
   •   결혼 후 배우자와 각각 주택을 보유하고 있던 경우, 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
5. 문화재 주택
   •   문화재 지정된 주택과 일반 주택을 함께 보유하고 있다가 일반 주택을 먼저 양도할 경우, 문화재 주택은 주택수에서 제외됩니다.
6. 농어촌 주택
   •   농어촌 지역에 위치한 주택을 보유하고 있다가 일반 주택을 양도하면 농어촌 주택은 주택수에서 제외됩니다.
7. 장기 임대 주택
   •   일정 조건(등록 임대사업자 등록 등)을 충족하는 장기 임대 주택은 거주 주택을 먼저 양도할 경우 주택수에서 제외됩니다.

✅ 이처럼 양도소득세에서는 특정 조건을 충족하는 경우, 다주택자로 간주되지 않고 세금 혜택을 받을 수 있습니다.

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3. 주택수 포함 기준이 중요한 이유

왜 주택수 포함 여부가 중요한 걸까요?
주택수가 많아지면 세금 부담이 급격히 증가하기 때문입니다.

1. 취득세 중과세
   •   1주택: 1~3%
   •   2주택 이상: 8~12% (중과세 적용)
2. 양도소득세 중과세
   •   1주택: 보유기간 2년 이상이면 1세대 1주택 비과세 적용 가능
   •   다주택자: 보유기간과 무관하게 최고 77%까지 세금 부과 가능
3. 종합부동산세(종부세) 부담 증가
   •   주택수가 증가하면 종부세 부과 기준이 강화됨

✅ 따라서, 부동산을 매입하거나 처분할 때 반드시 '주택수 포함 여부'를 확인하고, 세금 혜택을 받을 수 있는 조건을 충족하는지 체크해야 합니다.

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4. 앞으로의 세법 개정 전망

정부는 미분양 주택이나 소형 주택 등에 대해 세제 혜택을 추가할 가능성이 있습니다.
2025년 이후의 개정안에서 일부 주택을 주택수에서 제외하는 정책이 나올 가능성도 있으므로 매년 바뀌는 세법을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.

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결론: 주택수 포함 여부를 반드시 확인하자!

✔️ 취득세 & 양도세에서 주택수 포함 여부가 다르다
✔️ 공시가격 1억 이하 주택, 농어촌 주택 등은 취득세에서 주택수 제외
✔️ 일시적 2주택, 상속주택, 장기임대주택 등은 양도세에서 주택수 제외
✔️ 주택수 포함 여부에 따라 세금 부담이 급증할 수 있으므로 신중하게 매매 전략을 세워야 한다

💡 앞으로 세법 개정이 이루어질 가능성이 높으므로, 최신 정보를 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.

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