“공유자도 분양받을 수 있을까? 지분 정리 핵심 포인트”

재개발 지역에 집이나 토지를 갖고 있다면, 가장 먼저 떠오르는 궁금증 중 하나가 바로 “분양신청 자격”입니다. 특히 공유지분 형태라면, 더 복잡해 보이기 마련이죠. 저 역시 예전에 가족들과 함께 지분을 나눠 가진 단독주택을 두고 재개발 이야기가 나왔을 때, 도대체 어떤 기준으로 분양신청이 가능한지 헷갈렸던 기억이 있습니다. 그래서 직접 조합 사무실에 문의하고, 법률 자문을 받아본 경험을 토대로 핵심 사항을 정리해봤습니다.

왜 60㎡ 기준을 정확히 알아야 할까?

일반적으로 재개발 조합에서 분양신청 자격을 부여할 때는 “독립된 1세대가 소유한 면적이 60㎡ 이상”인지를 확인합니다. 여기서 가장 큰 오해가 “토지와 건물을 합산하면 60㎡를 넘길 수 있으니 괜찮지 않을까?”라는 부분인데, 실제로는 대부분의 조합이 토지와 건물을 각자 기준으로 살펴봅니다.

예를 들어, 토지 지분이 31㎡이고 건물 지분이 30㎡라면 합쳐서 61㎡가 되더라도, “각각” 60㎡ 이상을 충족하지 못하기 때문에 분양신청이 불가한 사례가 많습니다.

이러한 기준은 『도시 및 주거환경정비법』과 각 조합의 정관, 관리처분계획 등에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 조합에 직접 확인해보셔야 합니다.

정확한 지분 판단이 중요한 이유

공유지분이라면 한 필지(또는 한 건물)에 여러 명의 소유자가 지분을 갖고 있다는 의미입니다. 이때 분양신청 자격은 “공유자가 각자 소유한 지분 면적”을 기준으로 삼는 경우가 일반적이죠. 다시 말해, 한 명의 지분이 독립적으로 60㎡ 이상이 되어야 비로소 분양권을 받을 수 있습니다.

공유자 개개인이 아닌, “공동으로 합쳐서 60㎡ 이상이면 되지 않을까?”라고 생각할 수 있지만, 대부분의 조합에서는 그렇게 인정하지 않습니다.

간혹 일부 사업지에서는 조금 더 유연한 기준을 두기도 하나, 이는 예외적인 사례입니다.

지분 때문에 분양이 막힌다면, 어떤 대비책이 있을까?

실제로 제 지인은 형제끼리 토지와 건물을 공유했는데, 각각의 지분이 60㎡에 못 미쳐 분양신청이 불가능했습니다. 그때 선택했던 방법이, 한 명이 다른 한 명의 지분을 매입해서 지분을 60㎡ 이상으로 만든 뒤, 단독으로 분양신청을 진행한 것이었죠.

지분 통합: 가족 또는 공유자끼리 협의해 특정인에게 지분을 몰아주고, 그 사람이 조합원 자격을 갖는 방식입니다.

지분 매도·양도 제한 확인: 재개발 지역에서는 투기를 막기 위해 조합원 지위 양도가 제한되는 경우가 많으니, 해당 지역 조합의 공식 규정을 반드시 살펴야 합니다.

현금청산 여부 검토: 기준을 충족하지 못하면 현금청산(재개발 진행 시 소유권을 보상받고 지분을 처분) 절차를 밟아야 할 수도 있습니다.

지분 정리 후 실행하는 단계별 접근

조합 사무실 문의

재개발 조합이 공식적으로 운영하는 사무실에 연락해, 본인의 토지·건물 지분을 전달하고 분양 가능 여부를 정확히 확인합니다.

등기부등본·지적도 재확인

지분을 매입하거나 통합하기 전에, 공유지분이 어떻게 설정되어 있는지 꼼꼼히 살펴야 합니다. 간혹 지적도상 면적과 실제 측량 면적이 다른 경우도 있기 때문입니다.

법률·세무 전문가 상담

지분 매입 후에는 취득세나 양도소득세 이슈가 따라올 수 있습니다. 전문가와 상의해 추가 비용이나 절차를 확인하세요.

마무리하며

공유지분으로 재개발 분양신청을 고려 중이라면, 반드시 “각 지분의 독립적 60㎡ 충족 여부”를 확인하셔야 합니다. 합산으로 60㎡를 넘기더라도 조합에서 인정되지 않을 수 있으므로, 신중하게 지분 정리나 매입 전략을 세우는 게 핵심입니다. 저도 처음에는 잘 몰랐지만, 발품 팔고 여러 군데 조언을 구한 덕에 지분을 조정해 원하는 재개발 분양 기회를 놓치지 않을 수 있었습니다.

혹시나 기준과 달라 보이는 예외 사항이 있다면, 법령이나 조합 규정이 특별히 달라질 수 있으니 꼭 공문이나 공고문을 확인해보시길 바랍니다. 꼼꼼한 준비와 정확한 정보 수집이 결국 최선의 투자가 되어줄 것입니다.

2025.02.21 - [경매 부동산] - “법정지상권 있는 토지, 토지주는 이렇게 대응하세요!”

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