알아두면 절대 손해 보지 않는 '소액임차인 최우선변제권' 완벽 가이드

 

✅ 소액임차인의 요건

소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 아래 조건을 모두 충족해야 합니다.

1️⃣ 소액임차인의 보증금 범위에 해당해야 함

• 지역별로 보증금 기준이 다름 (하단 표 참고)

2️⃣ 대항력을 갖춰야 함

• 경매신청 등기 전에 주택 인도(점유) 및 주민등록(전입신고)을 완료해야 함
• 즉, 임대차계약을 맺고 해당 주택에 실제 거주하고 있어야 함

3️⃣ 배당요구를 해야 함

• 소액임차인은 최우선변제권을 확실히 행사하기 위해 반드시 배당요구종기 내에 배당요구를 해야 함.

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📌 소액임차인 보증금 기준 (지역별)

소액임차인으로 인정받기 위해서는 지역별 보증금 기준을 충족해야 합니다.

지역보증금 기준 (이하)

서울특별시	1억6천500만원
수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	1억4천500만원
광역시(과밀억제권역 및 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8천500만원
그 밖의 지역	7천500만원

✔ 이 기준 이하의 보증금을 가진 임차인만 ‘소액임차인’으로 인정됩니다.

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🏠 최우선변제 받을 수 있는 금액

지역별로 최우선변제를 받을 수 있는 최대 금액은 다음과 같습니다.

지역최우선변제 금액 (최대)

서울특별시	5천500만원
수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	4천800만원
광역시(과밀억제권역 및 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	2천800만원
그 밖의 지역	2천500만원

⚠ 단, 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 초과분에 대해서는 변제받을 수 없습니다.

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🔹 최우선변제금 신청 방법

소액임차인은 경매나 체납처분 절차에서 배당요구를 반드시 해야 합니다.

✅ 배당요구 방법 1️⃣ 경매가 진행되는 집행법원에 ‘배당요구 신청서’ 제출

• 배당요구 종기일까지 제출해야 함
• 신청하지 않으면 최우선변제를 받을 수 없음

2️⃣ 체납처분청(세무서 등)에 우선변제 신고

• 임차주택이 세금 체납으로 공매되는 경우
• 체납처분청에 ‘우선권 행사 신고’ 필요

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❗ 중요 체크포인트

🔸 최선순위 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 소액임차인 해당 여부가 결정됨
🔸 배당 시점에 소액임차인 기준을 충족하면 변제 가능
🔸 보증금이 변동된 경우, 배당 시점 기준으로 판단됨
🔸 주택가격의 절반을 초과하는 금액은 최우선변제 대상이 아님

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✍ 결론

소액임차인은 일정 금액 이하의 보증금을 가진 세입자로, 경매나 공매 시 일정 금액을 최우선적으로 보호받을 수 있습니다.
하지만 이를 위해서는 반드시 대항력을 갖추고, 경매나 공매 절차에서 배당요구를 해야 합니다.

📢 임차보증금 보호를 위해 전입신고와 확정일자, 배당요구 신청을 잊지 마세요!

 

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