1. 누수 보수의 기본 원칙: 원상회복(原狀回復)
아파트나 공동주택에서 누수가 발생하여 아래층이 피해를 본 경우, 기본적으로 **‘원상회복의 원칙’**이 적용됩니다. 이는 민법 제750조(불법행위에 대한 손해배상)와 제763조(손해배상의 범위)에 따라 “피해가 발생하기 전 상태로 돌려놓는 것”을 의미합니다.
- 민법 제750조: 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 입힌 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있음
- 민법 제763조: 불법행위로 인한 손해배상 범위에 관해 민법 제393조(채무불이행에 대한 손해배상)을 준용
간단히 말해, 아래층 천장에 생긴 피해(누수 자국, 곰팡이, 도장 벗겨짐 등)를 손상 이전 상태로만 복구해주면 된다는 뜻입니다. 따라서 “전체 천장을 다시 칠해 달라”는 요구는 사실상 법적 의무 범위를 넘어서는 것입니다.
2. 대법원 판례가 알려주는 ‘피해 부위 제한’ 원칙
이미 오래전부터 대법원은 누수로 인한 손해배상 범위를 ‘직접적인 피해 부위’로 한정해 왔습니다. 대표적으로 1993년, 2017년 선고된 판례에서도 “손해배상은 피해가 발생한 부분만 원상회복하는 것이 원칙이며, 추가로 미적 가치나 개선을 위한 비용은 포함되지 않는다”고 명시합니다. 즉, 법원의 판단 역시 ‘일부 도색’에 무게를 두고 있는 것입니다.
예컨대, 누수로 인해 천장 일부가 누렇게 변색되고 벗겨졌다면, 변색되거나 벗겨진 부위를 중심으로 보수를 하면 됩니다. 이미 오랜 시간 사용한 천장이라 주변과 색이 다소 달라지더라도, 그 부분이 법적으로는 ‘추가 개선’ 범주에 들어가 강제할 수 없습니다.
3. 공동주택관리법과 하자보수 기준
아파트나 빌라처럼 여러 세대가 모여 사는 공동주택에서 발생하는 문제는 **‘공동주택관리법’**도 중요한 역할을 합니다. 이 법 역시 하자보수에 대해 “원상 회복을 원칙으로 한다”고 규정해 두고 있습니다.
- 공동주택관리법 제35조(하자보수 및 비용 부담)
공동주택의 하자는 입주자의 사용에 지장을 초래하지 않는 범위에서 원상 회복을 원칙으로 함 - 공동주택관리법 시행령 제36조(관리주체의 책임)
공용부의 하자로 인한 피해도 마찬가지로 원상복구를 원칙으로 적용
즉, 개인 세대 내부 베란다라고 하더라도 누수로 인해 문제가 발생했다면, 피해를 본 부분만 수리하는 것이 합리적인 보수 방식입니다. 법 조항으로도 전체 도색의 의무가 있지는 않습니다.
4. 실무적으로 고민해야 할 포인트
(1) 색상 차이 문제
실제로 많은 사람이 “부분 도색만 하면 얼룩지거나 색이 다를 수 있다”고 걱정합니다. 그러나 법적으로 ‘색이 완전히 동일해야 한다’는 명문 규정은 없습니다. 오래된 아파트의 경우, 세월의 흔적과 함께 도장 색이 바랜 상태일 수 있는데, 이에 대해 전체를 새로 칠하는 요구는 미관상의 개선을 넘어서게 됩니다.
다만, 너무 색 차이가 심할 경우 분쟁이 커질 수 있으니, 가능한 한 유사한 색상으로 맞추는 노력은 분쟁을 줄이는 지혜가 될 수 있습니다.
(2) 관리사무소·입주자대표회의 중재
만일 아래층에서 계속해 전체 도색을 요구하거나, 비용 문제로 갈등이 생긴다면 관리사무소나 입주자대표회의를 통해 중재를 받을 수 있습니다. 관리 주체는 관련 법과 판례를 숙지하고 있기 때문에, “법적으로는 일부 도색만으로 충분하다”는 점을 객관적으로 설명해 줄 것입니다. 이를 통해 감정적 대립보다는 합리적인 해법을 찾는 데 도움이 됩니다.
5. 결론: “일부 도색”은 법적으로 충분하다
결론적으로, 아파트 베란다 누수 보수 시 ‘일부 도색’만 하는 것은 법적으로도 타당하고 정당한 조치입니다. 민법의 불법행위 손해배상 범위, 대법원의 판례, 그리고 공동주택관리법 모두 “피해가 발생한 부분을 중심으로 원상회복하면 된다”는 입장을 견지하기 때문입니다.
아래층에서 전체 도색을 요구하더라도, 이는 법적 의무 사항이 아니므로 강제할 수 없으며, 과도한 비용 부담을 지게 될 필요도 없습니다. 만약 분쟁이 계속된다면, 위 법 조항과 판례를 근거로 관리사무소나 제3의 중재기관을 통해 협의하는 것이 가장 바람직한 해결책입니다.