“금융사기 예방의 첫걸음! 근저당 말소 시 주소 확인 노하우”

부동산을 사고팔 때 빼놓을 수 없는 것이 바로 ‘근저당권 말소’입니다. 그런데 이 말소 과정에서 가장 중요한 단계가 있으니, 바로 ‘주소 확인’이에요. 간혹 “은행에서 말소할 부동산 주소를 꼭 확인하겠다는데, 왜 이렇게 까다로운가?”라는 의문이 들기도 합니다. 하지만 주소가 잘못 기재되면 금융사기나 다른 부동산의 담보 해제 등 심각한 문제가 생길 수 있기 때문에 반드시 짚고 넘어가야 하는 부분입니다. 저도 얼마 전 부모님 댁을 처분하면서 근저당권을 말소해야 할 일이 있었는데, 당시 은행 담당자가 여러 차례에 걸쳐 부동산 주소를 확인하더군요. 처음에는 “이렇게까지 해야 하나?” 싶었지만, 나중에 이유를 알고 나서는 ‘아, 이건 정말 중요하구나’ 하고 깨달았습니다. 이번 글을 통해 근저당 말소 시 주소 확인이 왜 중요한지, 그리고 이를 안전하게 진행하려면 어떻게 해야 하는지 간단히 살펴보겠습니다.

근저당 말소, 주소 확인 정말 필요한가?

근저당권(담보대출)이 설정된 부동산을 매도하거나, 대출을 다 갚은 뒤에 등기부등본상에서 해당 근저당을 지우는 ‘근저당 말소’는 부동산 거래에서 필수적인 절차입니다. 하지만 많은 분들이 “대출을 다 갚았으면 그만이지, 주소 확인은 왜 또 하냐?”라고 반문하곤 하죠. 실제로 등기소나 은행에서 ‘말소 대상 부동산 주소가 맞는지’ 몇 번씩 물어오면 자칫 번거롭게 느껴질 수도 있습니다. 그렇다면 왜 이렇게 꼼꼼히 확인할까요? 이유는 간단합니다. 부동산 거래는 금액이 크고 법적 효력이 매우 커서, 주소가 틀리면 다른 사람의 근저당을 잘못 말소하거나, 정작 내 부동산은 그대로 담보로 묶여 있는 황당한 상황이 벌어질 수 있기 때문입니다.

 잘못된 말소가 초래하는 심각한 결과

1) 오등록으로 인한 ‘엉뚱한’ 부동산 말소 위험

은행 내부 시스템에 등록된 담보대출 주소와 실제 등기부등본상의 주소가 불일치할 경우, 말소를 신청한 대상 자체가 잘못될 수 있습니다. 예를 들어, 유사한 주소를 가진 인접 건물이나 같은 아파트 단지의 다른 동·호수가 말소되어 버리면 엄청난 법적 분쟁이 발생하겠죠.

2) 금융사기·대출 사기 방지

근저당권 말소는 대출을 완전히 청산했다는 뜻이므로, 이를 악용하여 제3자가 사칭해 부당하게 말소를 신청하는 사기도 있을 수 있습니다. 은행에서는 통화 녹취나 대면 절차로 신청자가 실제 본인인지, 그리고 해당 부동산이 실제 그 사람의 소유인지 여러 차례 확인해야 금융사기를 예방할 수 있습니다.

3) 추가 법적·금융적 문제 발생 가능성

말소를 해야 할 부동산이 아닌, 다른 주소가 잘못 입력되어 근저당이 그대로 남아 있거나 엉뚱한 곳의 근저당이 말소된다면 추후 소송은 물론, 매도자와 매수자 모두에게 복잡한 문제가 이어질 수 있습니다. 따라서 말소 절차 전후로 꼼꼼히 주소를 살피고, 은행 담당자와 충분히 소통해야 합니다.

해결 방법: 정확한 주소 확인을 위한 핵심 팁

1) 등기부등본과 은행 서류를 ‘두 번 이상’ 대조하기

가장 기본이면서도 효과적인 방법입니다. 등기부등본상의 주소와 은행 내부 시스템의 주소가 완벽히 일치하는지 여러 차례 확인하세요. 동·호수, 대지 지분, 건물명 등 사소한 부분도 놓치지 않는 것이 중요합니다.

2) 담당자와 통화 녹취 남기기

은행에서 먼저 통화 녹취를 권할 텐데, 이때 말소 대상 부동산 주소를 정확히 불러주고 “제 주소가 이게 맞죠?”라며 역질문도 해 보세요. 녹취 파일은 훗날 분쟁이 생길 경우 증거 자료가 될 수 있으므로, 가능하다면 개인적으로도 녹취 내역을 확인해두면 좋습니다.

3) 위임이 필요한 경우 ‘공증’ 검토하기

본인이 아닌 대리인이 말소를 진행해야 할 때는 위임장이 필수입니다. 하지만 필요하다면 공증을 받아둬서 대리권을 확실히 입증해두면 금융사기 방지에 도움이 됩니다.

 안전하고 확실한 근저당 말소 절차

1.등기부등본 발급: 부동산 등기부등본을 발급받아 최신 상태의 주소를 확인합니다.

2.은행 방문 또는 전화 상담: 근저당권 말소를 위한 서류 준비(채무 변제 확인 서류, 위임장 등)를 마친 뒤 은행 담당자와 상담합니다.

3.주소 정보 대조: 등기부등본, 은행 내부 서류, 개인 신분증(또는 위임장)을 상호 대조하며 부동산 주소가 일치하는지 재확인합니다. 통화 녹취 진행: 전화 상담 시 본인 확인과 주소 정보를 발음 그대로 녹취하며, 담당자의 설명에 귀를 기울입니다.

4.근저당 말소 신청 서류 제출: 모든 서류와 확인을 마쳤다면, 등기소 또는 은행이 지정한 절차에 따라 말소 신청을 진행합니다.

5.최종 완료 후 재확인: 말소가 완결되면 다시 한 번 등기부등본을 발급받아 정말 내 부동산에서 근저당이 사라졌는지 확인합니다.

개인 경험담 & 마무리

제 경우에도 주소 확인을 소홀히 했다가 거래가 몇 주나 지연된 적이 있습니다. 당시 아파트 동이 다르고, 호수도 비슷해 은행 시스템에 잘못 입력된 사실을 모르고 있었죠. 뒤늦게 발견해 담당자와 재확인하고, 녹취로 다시 절차를 밟느라 애를 먹었던 기억이 있습니다. 결국 근저당 말소는 부동산 거래의 마지막 단계처럼 보이지만, 가장 중요한 관문 중 하나이기도 합니다. 대출 상환이 끝나도 방심하지 말고, 정확한 주소를 확실히 확인하는 절차를 거쳐야만 크고 작은 실수와 금융사기를 예방할 수 있습니다. 꼼꼼하게 단계를 밟아나가면 큰 어려움 없이 안전한 부동산 거래를 마무리할 수 있으니, 조금 번거롭더라도 꼭 실천해보세요!

2025.02.13 - [경매 부동산] - “하나만 알면 끝나는 경매 권리분석, 근저당권 정복하기”

“하나만 알면 끝나는 경매 권리분석, 근저당권 정복하기”