돌아가신 부모님 명의 임대업, 신고 안 했다면 어떤 문제가 생길까요?
부동산 임대업을 하면서 사업자 등록을 하지 않은 경우, 세무조사를 통해 유족에게 예상치 못한 세금 추징이 발생할 수 있습니다. 특히 상속세 조사와 연결될 경우, 누락된 임대소득은 물론 간주임대료까지 반영되어 추징이 이뤄질 수 있는데요. 본 글에서는 사업자 미등록에 따른 부가가치세 문제부터 상속세 세무조사 과정과 주의사항까지 상세히 정리해드리겠습니다.
임대업, 왜 사업자 등록을 해야 하나요?
임대업을 운영한다면 해당 부동산의 주소지를 기준으로 20일 이내 사업자 등록을 해야 합니다.
이를 어기면 미등록 가산세가 부과되며, 가산세는 **공급가액의 1%**로 계산됩니다.
특히 상업용 부동산의 경우 주택과 달리 부가가치세 신고 의무가 있으므로, 미신고 시 추징이
발생할 수밖에 없습니다.
주택 임대업 vs 상업용 임대업, 부가세 차이는?
주택 임대업은 원칙적으로 부가가치세 면세 대상입니다. 대신 매년 2월
면세사업장 현황신고를 해야 하며, 미제출 시 가산세가 부과됩니다.
반면, 상업용 임대업은 과세 대상이며 아래와 같이 정기적으로 부가세를 신고해야 합니다.
| 개인사업자 | 연 2회 | 가능 | 환급 가능 |
| 법인사업자 | 연 4회 | 가능 | 환급 가능 |
간이과세자와 일반과세자의 차이
연 매출액이 4,800만 원을 기준으로 간이과세자와 일반과세자로 나뉩니다.
간이과세자는 세 부담이 상대적으로 적지만, 환급 혜택은 없습니다.
일반과세자는 매출세액에서 매입세액을 공제받을 수 있어
보다 체계적인 세무관리와 세금계산서 발행이 가능합니다.
| 매출 기준 | 4,800만 원 미만 | 4,800만 원 이상 |
| 부가세율 | 업종별 부가가치율×10% 적용 | 10% 고정세율 |
| 세금계산서 발행 | 의무 없음 | 의무 있음 |
| 환급 여부 | 불가 | 가능 |
간주임대료, 몰라서 신고 안 하면 추징됩니다
보증금이 일정 금액 이상일 경우, 간주임대료 계산이 필수입니다.
주택은 부부 합산 3채 이상 + 보증금 합계 3억 원 초과 시 해당되며,
상업용 건물은 3억 원 차감 없이 전액 기준으로 적용됩니다.
예금이자율에 따라 매년 간주임대료가 변경되므로, 사업장 현황신고 시
정확한 계산이 필요합니다.
상속세 세무조사, 누구에게나 올 수 있습니다
상속재산이 공제 한도 미만이더라도 세무조사는 이뤄질 수 있습니다.
특히 임대소득이 누락된 경우, 사망 후 10년간 금융거래 내역을 바탕으로
정밀 조사 대상이 될 수 있습니다. 세무당국은 상속인의 금융계좌까지
확인할 수 있기 때문에 사전 대응이 중요합니다.
추정 상속재산과 미신고 증여, 이렇게 추징됩니다
피상속인이 사망하기 전 2년 이내에 큰 금액을 인출하거나 부동산을 처분했다면,
그 사용처를 소명하지 못하면 ‘추정 상속재산’으로 간주됩니다.
특히 사망 1년 이내 2억 원 이상, 2년 이내 5억 원 이상 인출 시 의심됩니다.
증빙이 없으면 상속세 추징과 가산세가 함께 부과될 수 있습니다.
자진신고, 추징 피할 수 있는 유일한 방법
상속세 및 부가세 관련 문제가 예상된다면 세무조사 전에 자진신고를 통해
리스크를 줄일 수 있습니다. 미신고가 적발되면 무신고 가산세(20%)와
납부 불성실 가산세(연 9.125%)가 함께 부과됩니다.
따라서 전문가와 함께 사전 점검 후 자진신고 절차를 검토하는 것이
실질적인 세금 부담을 줄이는 핵심입니다.
상속인 관리사항 체크포인트
| 금융거래 내역 | 사망 전 2년간 입출금 내역 보관 |
| 임대소득 내역 | 과거 수령 월세, 보증금 기록 정리 |
| 사업자 등록 여부 | 등록 여부 확인 및 미등록시 원인 파악 |
| 부동산 등기 상태 | 피상속인 명의 확인 |