지금 꼭 해야 할 것은 무엇이며, 보증금은 안전하게 회수할 수 있을까?
임대인이 연락이 두절되거나 보증금을 반환하지 않는 상황에서도, 임차인은 법적으로 보증금을 회수할 수 있는 강력한 수단을 가지고 있습니다.
가장 핵심적인 조치는 임차권등기명령 신청이며, 그 다음 단계는 HUG 보증보험금 이행청구입니다.
이 글에서는 각 단계의 절차, 주의사항, 실질적인 회수 가능성, 공인중개사 보험의 한계 등을 구체적으로 정리해드립니다.
임차권등기명령이란 무엇인가?
임차권등기명령은 이사 전 반드시 완료해야 하는 절차로, 이 등기를 통해 퇴거 후에도 보증금 반환에 대한 권리를 유지할 수 있습니다.
등기 완료 전 퇴거하면 대항력과 우선변제권 모두 상실될 수 있으므로 절대 주의해야 합니다.
임차권등기명령을 신청하려면 관할 법원에 아래 서류를 제출해야 합니다.
| 전세계약서 | 확정일자 포함 필수 |
| 주민등록등본 | 과거 주소이력 포함 |
| 전입신고 내역 | 계약일 기준 확인 필요 |
| 보증보험 가입증서 | HUG 발급분 |
| 임차권등기명령 신청서 | 법원 양식 사용 |
HUG에 전세보증금 반환청구를 하려면?
등기가 완료된 후에는 **HUG(주택도시보증공사)**에 보험금 청구가 가능합니다.
절차는 신청 → 내부 심사 → 지급 심의 순이며, 보통 2~4개월 소요됩니다.
주요 제출 서류는 아래와 같습니다.
| 임차권등기명령 결정문 | 필수 |
| 계약서 사본 | 필수 |
| 주민등록등본(주소이력 포함) | 필수 |
| 갱신거절 내용증명 또는 퇴거 사유서 | 권장 |
| 보험가입증서 | 필수 |
공인중개사의 책임보험은 정말 2억까지 보상될까?
많은 임차인이 공인중개사 책임보험을 2억 보장으로 오해합니다.
하지만 실상은 다음 표처럼 다릅니다.
| HUG 전세보증보험 | 계약별 전액 | 임대인 미이행 시 HUG 전액 지급 | 매우 높음 |
| 공인중개사 책임보험 | 연간 2억(중개업소 전체) | 다수 피해 시 나눠지며 판결 후 일부만 지급 | 매우 낮음 |
즉, 다수 임차인이 같은 중개사를 통해 피해를 봤다면 1인당 수백만 원 이하만 지급될 가능성도 큽니다.
공인중개사에게 민사/형사/행정상 책임을 물을 수 있을까?
다음 조건을 충족하면 중개사에게 책임을 물을 수 있습니다.
- 선순위 임차인·근저당·가압류를 숨긴 경우
- 권리관계 설명을 누락하거나 허위 고지한 경우
- 이중계약 구조임을 인지하고도 알리지 않은 경우
신고 방법은 다음과 같습니다.
| 민사소송 | 손해배상 청구 | 고의·과실 입증 필요 |
| 형사고소 | 사기방조, 허위 중개 등 | 입증 자료 확보 필요 |
| 행정신고 | 구청, 시청 부동산과에 신고 | 등록취소 등 가능성 있음 |
‘취소’는 정말 불가능한가요?
이미 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입 등이 완료된 상태라면
일방적인 계약 취소는 현실적으로 거의 불가능합니다.
‘취소’가 가능하려면 다음 조건 중 하나를 만족해야 합니다.
- 임대인의 명백한 사기 행위에 대해 법원 판결이 나온 경우
- 임대인과의 서면 합의로 계약 무효화가 이뤄진 경우
그렇지 않다면 절차를 포기하지 말고 보험금 청구로 나아가는 것이 가장 안전합니다.
실제로 보증금을 전액 회수할 수 있나?
정답은 "가능하다"입니다.
단, 다음 절차를 충실히 따르는 것이 필수입니다.
- 임차권등기명령 → 완료 전 퇴거 절대 금지
- HUG 보증금 반환청구 → 모든 서류 정확히 제출
- 점유 확인, 명도 협의 등 후속 절차 협조
- 공인중개사 과실 여부 확인 및 별도 대응 검토
이 모든 절차를 완료하면 3~4개월 내 보증금 회수 가능성이 매우 높습니다.
결론: 지금 무엇을 해야 하나요?
- 당장 임차권등기명령부터 신청하고, 등기 전까지는 퇴거하지 마세요.
- 이후 HUG에 보험금 청구하여 보증금 회수를 준비하세요.
- 공인중개사 책임보험은 현실적 보상이 매우 낮으므로, 기대를 낮추시고 신고는 보완책으로만 활용하세요.
- 계약 전체를 취소하려는 시도는 실익이 없습니다. 이미 구조 안에 들어온 이상, 제도 안에서의 회수가 가장 안전하고 효과적인 대응입니다.
참고 요약표
| 전세보증보험 | 가입 완료 | 임차권등기 신청 후 청구 | 매우 높음 |
| 공인중개사 보험 | 형식적 보장 | 실제 보상 적음 | 매우 낮음 |
| 계약 취소 | 불가 | 법적 조건 필요 | 어려움 |
추천 대응 순서
- 임차권등기명령 신청 및 완료
- 보증보험금 반환청구 접수
- 명도 절차 협조 및 점유 확인
- 중개사 책임 소명 필요 시 별도 소송 또는 신고
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